近来有关各地茶叶市场或茶城经营失败的消息不断传出，因为经营的失败还带来了茶城经营方与入驻的茶叶店经营者间的各种纠纷，经过短暂的红火茶城又进入了寒冬，庞大的中国茶行业为什么就做不成茶行业中的红星美凯龙呢？难得茶叶行业不适合经营商业地产？从我们了解的多个茶城经营模式来看，正如营销专家许孙鑫所指出的那样，茶城的失败都因为经营无方所致。
眼下各地的茶城或叫茶叶市场，大都是包租婆式的经营模式，即茶城主办方通过招商收取租金，从中赚取租金的差价，或者房地产开发商开发建设茶城后，以较优惠的价格招租引进茶商开店。茶城的主办方与茶叶店经营者间是一种房产租赁关系，即通俗的房东与房客的关系，除了收取租金之外茶城不管茶叶店经营者的经营事务，茶城主办方往往在前期还自以为有店大欺客的资本，不顾茶叶店经营者们提出茶城做些广告宣传的要求，时间一久茶叶店的经营者们就发现茶城并没有给自己带来客户，而茶城的店铺租金除了前期的“免租期”<</font>即免费期>真的实惠外，到了后期就显得租金并不便宜，而茶城在不能给茶叶店带来人气了，茶叶店经营者们就对茶城产生种种不满，租金也不想交了，更多的茶叶店经营者会选择尽快离开茶城去别处经营，茶城也就在众叛亲离中走向衰败。
许多茶城在经营无方中死去，还有一些根本就没活起来过，招商半途而废后茶城就早早改行了。现在各地活着的茶叶市场大都是早期自然形成的茶叶商圈，也是松散型的农贸市场性质的茶叶市场，但由于时间比较久了在当地称为知名度很高的茶叶市场，因而这类靠天吃饭的茶叶市场没有广告推广也一样有客户前来批发零买的，这类茶叶市场里的茶叶店经营者们倒是有比较稳定的经营性收入。也正是因为这类传统农贸市场式的茶叶市场一直存活着，才引发人们对开办茶叶市场的冲动，各类茶城才纷纷冒出，新的茶城以农贸市场式的茶叶市场为蓝本，也就自然而然地沿袭了包租婆的简单做法，所以茶城总也没能成功。
茶城屡屡败北，是不是客观上茶城这种业态没有生命力？许孙鑫认为，至少目前是不能下这个结论的，因为茶城还没有按照现代商业地产的经营方法去经营过，传统的包租婆方式经营现代茶叶市场当然会彻底失败。许孙鑫指出茶城不应该以农贸市场为蓝本，而应该以建材行业的诸多成功商城为蓝本，用现代商业地产的经营策略去经营茶叶市场，茶叶市场才有可能实现蓬勃发展的势头。
由于受农贸市场的影响太大，茶城经营者也对茶城经营的难度估计不足，在完全不具备推广商业地产项目的经济实力和经营能力的情况下，盲目上马兴办茶叶市场。由于外行与操作经验的欠缺，各地茶城的招商都是很盲目的，对进驻的企业没有设定门槛而来者不拒，或许对中国茶叶行业的了解欠缺，茶城自身也没有进行科学的规划，招商开始就是乱套。为了完成招商任务，茶城都推出半年或一年免收租金的优惠，这个面费期往往是根据租金的成本来推算的，也是茶城唯一能给茶叶店的好处了，免了这笔钱后茶城自身也没了退路，这些问题是导致茶城快速消亡的根本原因。
一个茶城的老板找到笔者咨询茶城如何经营下去，笔者了解到的情况是这个老板租了一个3万多平方米的场地，把这个场地改成茶叶市场，从房东处花了每平方米每月30元租金租用，经过简单装修和分割后以每平方米月租80元转租给茶叶店的经营者们，房东给他装修期3个月免租金，他给进驻的茶叶店免租金期为半年，他在经营本年后许多茶叶店就因为生意惨淡而退出，他则扣下了茶叶店的半年押金，但这些茶叶店退出后茶城就空了，他给房东的房租却是不能免的，因而他已经无力经营这个茶叶市场了。笔者了解这些情况后建议该老板彻底放弃，因为他前期的失败已经失去了经营信誉的所有资本，当地茶叶店不可能再度进入，加上也不具备推广好一个茶叶商业地产的资金实力，用农贸市场的做法去经营是注定要死的。笔者告诉他茶叶商业地产的经营绝不是这么简单，单从租金的构成来讲，每平方米80元租金要包括5元以上的物业管理费、不低于30元的广告费、10元左右的促销礼品费等，还有一些临时费用，这样算起来80元每平方米的租金本来就太低，这么可能运营好一个茶叶商业地产项目？从租金的设定上看他就是一个完全不懂商业地产运作的人士，还有诸多商业地产项目经营推广和管理的事务，都需要很专业的人才团队才能有效运营。但我们去农贸市场看看时，就会发现茶叶市场很像农贸市场，当我们去红星美凯龙去看看时，就会发现农贸市场式的茶叶市场必死无疑。
文/许孙鑫
