自有物业，是降低仓储成本的关键。大城市，尤其是一线城市，房价飙涨，各种成本高企，很难建成大规模的仓储基地。
东莞为什么能做成藏茶之都？是因为东莞工厂多，产业升级后闲置厂房多。这些闲置厂房多是自有物业，故长期仓储存茶费用低。比如，昌兴存茶，以前是鞋子加工基地，鞋厂改茶仓。
深圳茶博园倾力打造的品牌创新孵化基地，自有物业，就能推出品牌茶企孵化扶持计划，以较低成本推出仓储办公展示体验一体化空间，帮助茶品牌降低仓储、办公与开店成本。同时，建多元跨界商业生态，打通大产业链，多方引流，搞活零售与仓储物流配送服务，实行数字化服务，引进品牌与渠道建设配套服务机构，以茶企总部基地的形式，高度聚焦创新裂变环节，以产生产业大聚合效应，并帮助茶企茶商将创新价值高效传递扩散到全国，乃至世界。
将精品仓做成仓储交易新动能
茶行业的天量仓储，说的是基础仓，在市场下行期，面临巨大的出货压力。东莞与广州芳村都是基础仓的高地，库存量大。库存只有流通起来，高效配置到需要它的地方，才能变现。东莞为天量库存找到的库存流通高效配置的方法，是“南茶北调”，即将仓储多年的茶叶，从市场饱和的珠三角，配置到新兴的北方市场。
而勐海仓、广东仓、昆明仓，三地早就形成“旅行仓”的习惯，即茶叶在勐海摆两三年，拉昆明，或广东长期存放。或广东仓储的茶叶拉昆明仓储交易，昆明仓储的茶叶拉广东仓储交易。广东与昆明互动的“旅行仓”，又叫“湿干转换仓”，这里的湿不是指湿仓，而是湿度相对大的存茶环境。专业存茶人，早就发现，茶叶在较湿环境存几年，再转移到较干环境中存放，茶叶品质会变得更好。广东自然仓与昆明仓之间的调货，一方面能通过干湿转换提升品质，另一方面也能让茶叶流通起来，促进销售。南茶北调，也是旅行仓与流通交易的价值体现。
广州芳村解决天量基础库存的办法，是搭建中老期茶仓储交易平台，东和与陈茶汇就是其代表。东和创建了“大益茶交易指数”，一年做几十亿元的生意。陈茶汇则提出“精品中老期茶”的概念，在基础仓中挑精品茶，打造精品中老期茶交易平台，通过大批发，为众多小店主供货，也创造了销售奇迹。天量的基础仓，会造成产品积压和销售压力。而建立在优选基础仓之上的精品仓储交易，则是一门绝佳的生意。也就是，基础仓是行业的大基建，精品仓是行业的新动能。陈茶汇依托大基建，做新动能生意，通过将闲置的库存，优选出来，高效配置到有需求的小B端手中，做实现了仓储交易模式的大创新！
按照大基建与新动能的仓储交易核心逻辑来看，从“经营城市”的角度，普洱茶的重要节点城市都可以打造有比较优势的“城市仓”。比如，勐海有原料基础仓与原产地精品窖藏的优势，昆明有精品慢养仓与互联网+流通仓的优势，广州芳村与东莞有基础成品仓与大流通交易的优势。这些不同的“城市仓”，依据产业分工的比较优势而聚集形成，存在优势互补的竞合关系，故茶品能从不同城市移仓与流通交易，从而构成仓储流通共享生态链。
深圳在这个仓储流通生态链中，可以打造“精品仓”城市名片，依托广州与东莞的基础仓大基建，做精品仓新动能事业，用新零售模式，高效地将精品茶配送到商家与消费者手中……
没落的“深圳仓”与小散乱的精品茶交易
在普洱茶产在云南，藏在香港，兴起于台湾的上世纪八九十年代，由于深圳离香港近，深圳人早在九十年代初期就接触普洱茶，中茶云南公司八十年代末在深圳设立富华公司，以子公司的形式开展对香港的普洱茶贸易，其产品许多是香港茶商的订制货，这些港商经常将茶叶摆放在富华公司的仓库里，经过一段时间茶叶有转化才提货。富华公司在深圳的仓库，也就成为最早的“深圳仓”。可以说，八十年代中期的“肇庆仓”，九十年代初的“深圳仓”，都是早于后来大名鼎鼎的广州仓、东莞仓。
普洱茶在当代的复兴，是由港台一路北上，从香港到深圳，再到东莞、广州，再到北方。在普洱茶的当代传播史中，深圳是绕不开的早期仓储重镇与消费重镇。由于，深圳房价高，大规模存茶不经济，导致“深圳仓”在九十年代红火一段时间，然后没落。其后是有仓储成本优势的广州仓与东莞仓崛起。
但在珠三角，这个普洱茶主销区，深圳一直是消费重镇。市场上流传有，东莞人藏普洱，芳村人卖普洱，最终是被消费能力强的深圳人买去了，而且其出得起价钱。这可以看出，珠三角的普洱茶，很大一部分最终流向深圳，同时云南原产地的茶也有很大比例直供深圳，深圳的市场很大，而且卖得起价，以精品茶为主。
但令人奇怪的是，这么一大个精品茶消费市场，却以小散乱的零售为主，而没有催生像芳村那样集中交易能做大批发大仓储物流配送的专业市场。深圳是有许多茶城，但都以零售为主，只能小体量做身边熟人的生意。小，往往意味着散乱不规范缺标准，价格不透明，交易成本高，消费者很难买到交易价格合理的品牌正品，也很难享受到相关的高质量购物配套服务。深圳小散乱的茶叶零售市场，需要向专业化、集约化、规模化、平台化、品牌化、标准化、国际化、服务化升级，以体现世界级城市的形象，并充分满足深圳市民茶叶消费升级的需要，以及深圳要对中国茶产业升级做出更多的贡献。
许多茶商认为，深圳离芳村这个大批发大流通市场太近，茶叶可以很方便地从芳村配送到深圳，从而导致深圳缺辐射面广的大型专业茶城，而都是以零售为主的小茶城。这话放在过去，也许是对的。但在物流配送业发达的今天，新零售正在蓬勃兴起，城市仓与同城配送已成为主流模式，茶叶交易也需要与时俱进。这么大一个深圳市场，还靠广州芳村搞低效而且服务质量不高标准化程度低的异城配送？
打造茶业总部经济，盘活深圳精品茶大市场
深圳茶博园以为，依托城市仓与同城配送及标准化服务的需要，深圳存在大型专业能幅射全城甚至全国之茶城的需求。深圳是精品茶消费的大本营，深圳的城市仓就是精品仓，同城配送，就是精品茶配送，大型的专业交易市场，就是精品茶交易市场。精品茶，将成为深圳引领国茶消费升级的一张城市名片……
深圳精品茶的同城配送与全国配送，可以原产地品牌精品茶直供为货源，邀请版纳、临沧、普洱与昆明的品牌茶企，以及做普洱茶、滇红、云南白茶、柑普茶的广东人建的品牌茶企入驻，打造深圳茶业总部经济，这样就能组建原产地品牌精品茶供应链。
同时，盘活以广州与东莞为代表的珠三角地区天量存货，以基础仓为大基建，优选精品中老期茶为新动能，打造深圳精品仓储交易基地，邀请东莞与广州等地的实力派藏家与交易平台入驻，共襄中老期精品茶配送深圳乃至全国之盛业！
深圳的精品仓储交易，跟东莞与广州芳村不是零和博奕，而是专业分工下的生态链共享经济。东莞与广州搞的是大基建，即行业基础仓储及基础交易，形成基础仓及其交易系统。深圳是在基础仓储交易这个大基建上，进行二次开发，盘活天量库存，形成精品仓储交易新动能，能帮助东莞藏家芳村商家更好地出货，以更高效更标准的方式将茶叶配送到商家与藏家手里，并挖掘更多更有品质的消费潜力，从而盘活存量，做大做精销量，帮助藏家商家升级，打造精品藏家品牌、精品挂牌茶店、精品交易平台……
深圳精品茶配送全国的可行性分析
我们先来了解普洱茶最经典的城市仓储与交流模式——以广州仓东莞仓为代表的珠三角南方自然仓板块，以昆明为代表的高原干仓板块，以勐海为代表的原产地板块，自21世纪初就形成了三地仓储互相调货，异地交易的传统。也就是勐海茶拉到昆明与珠三角仓储并卖，昆明茶拉到珠三角仓储或卖，珠三角茶拉到昆明仓储并交易。
由此可见，茶叶一方面要在同城仓储，另一方面要在形成产业优势互补的城市之间流通起来，才能实现其最大价值。
随着北方市场的兴起，北方干仓也在北方的一些节点城市出现。这样，普洱茶的全国仓储流通共享体系，就由原产地仓储、昆明高原仓、南方自然仓三极，变成了四极——原产地仓、昆明仓、南方仓、北方仓，这四大仓储板块各有比较优势，故能互补协同发展，共享全国仓储物流配送体系。
概言之，城市仓只要形成比较优势，就能利用已经较成熟的共享网络，配送全国。
深圳精品茶，整合原产地品牌货与珠三角优质存货，两大行业基础资源，就能形成精品仓储交易高地的比较优势，再将高地建成精品茶总部基地，就能占据大产业链的高端甚至顶端，然后就能很方便地利用现成的全国仓储交易共享交易网络配送全国，并用新型的供应链理念、总部基地的创新孵化功能与新零售，对传统的全国仓储配送体系进行升级，促进精品茶全国配走进新时代……
深圳茶博园：深圳仓的复兴者
或问，深圳房价那么高，打造仓储交易总部不具成本优势？
仓储交易总部，是在一块土地上建立起来的，整个深圳房价高，但仓储交易总部可以通过自有物业极大降低成本。东莞能建藏茶之都，也跟自有物业有关。然后，正因为深圳房价高，所以不能建东莞那样几十万吨上百万吨的行业基础仓——基础仓要求极低的仓储成本，而要建能承担相对高一些租金的精品仓。
家庭与单位的少量存茶，放家里办公室就可以，虽然房价高租金高，但精品附加值高，量少，存得起。专业茶商，或家庭与单位机构的上规模存茶，就要找自有物业向外提供较低租金的仓储交易机构，以降低成本，并利用专业市场集散地的优势，方便交易变现。
还有很关键的一点是，深圳茶博园构建的深圳精品茶总部基地，将打造同城配送全国配送体系，除了精品茶长期存放的窖藏仓以外，更注重于构建流通仓，即物流配送中转仓，也就是想出手的茶，并不用长期存放苦等买主，可以很方便地流通，从而极大降低仓储成本。
以流通为主的商家，也可以在精品茶总部基地设立窗口，建区域营销总部，设最低限度的安全库存，即能保证经营与物流配送的库存，而将库存大本营放东莞、广州，或昆明、勐海等地。
深圳茶博园通过商业模式的创新，极大提升了深圳精品仓的产业效率，帮助众多品牌与商家掘金精品茶的仓储交易新蓝海，并重振“兴起于上世纪九十年代没落于21世纪初的深圳仓”，在这种意义上，深圳茶博园堪称深圳仓的新时代复兴者！
